Zonevreemde basisrechten: waar ligt de grens?

Wat mag nog met een zonevreemde constructie, wanneer biedt een functiewijziging kansen en waar eindigt het juridische speelveld?

3 min

29 apr. 2026 time icon

Escala

TAGS
OMGEVING

Zonevreemde basisrechten: wat kan er nog? (en wat niet)

De regelgeving biedt mogelijkheden voor zonevreemde constructies, binnen duidelijke grenzen. Voor woningen is de logica relatief eenvoudig:

Verbouwen binnen het bestaande volume is doorgaans mogelijk
Herbouwen, op dezelfde of gewijzigde plaats kan, mits voorwaarden
Uitbreiden is steeds beperkt tot 1.000 m³.

Voor andere constructies ligt de lat hoger. Uitbreidingen zijn enkel toegelaten in zeer specifieke en uitzonderlijke gevallen.
Bij dit alles blijft de toets aan de goede ruimtelijke ordening uiteraard vereist. Het gegeven dat iets een zonevreemde basisrecht wordt genoemd, betekent niet dat het een automatisch en onvoorwaardelijk recht is.

Zonevreemde functiewijzigingen: kansen, maar geen vrijgeleide

Zonevreemde functiewijzigingen bieden mogelijkheden, maar enkel binnen een strikt kader.
Ze zijn alleen mogelijk wanneer:

het gebouw bestaat en hoofdzakelijk vergund is
de functie voorkomt in het besluit van de Vlaamse Regering dienaangaande
bijkomende voorwaarden vervuld zijn, indien van toepassing (bv. ligging aan een voldoende uitgeruste weg, bouwfysisch geschikt, deel van een gebouwengroep)

In de praktijk betekent dit dat niet elke functiewijziging overal mogelijk is, hoe logisch ze misschien ook op het eerste zicht lijkt.

Een hanteerbare checklist

Om consistent te werken, loont het om met een vaste logica te werken:

Wat is de geldende bestemming volgens plan?
Is de constructie vergund of vergund geacht?
Is ze hoofdzakelijk vergund en niet verkrot?
Gaat het om verbouwing of om nieuwe constructies?
Is een functiewijziging juridisch mogelijk?
Voldoet het geheel aan de goede ruimtelijke ordening?

Deze stappen vormen de ruggengraat van elke robuuste beslissing.

Noot: we durven ook te suggereren dat bij de toets aan de goede ruimtelijke ordening, en vooral bij een ongunstige beoordeling dienaangaande, de vraag “wat dan wel?” moet worden gesteld.
Al te vaak volgt op een weigering leegstand, effectieve verkrotting, oneigenlijk gebruik waar niet op gehandhaafd wordt… . Zorg als overheid voor een visie en een plan van aanpak om dergelijke zaken te voorkomen.